En 2020, la ville de Berlin s’est dotée d’une politique radicale pour faire face à la flambée des prix sur le marché locatif : le gel des loyers. Cette mesure qui consiste à plafonner les loyers fixés par les propriétaires, n’a pourtant pas eu le succès escompté. En plus d’être déclarée inconstitutionnelle treize mois plus tard, elle a eu des conséquences économiques et sociales négatives, comme le montrent les économistes Anja Hahn, Konstantin Kholodilin, Sofie Waltl et Marco Fongoni.
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En l’espace de dix ans, Berlin et ses quatre millions d’habitants ont vu leur loyer doubler. Avec l’augmentation de la densité, l’écart entre l’offre et la demande de logements à louer s’est creusé et a conduit à une pénurie. Il devient de plus en plus difficile de se loger : pour un appartement d’une chambre en centre-ville, comptez un budget allant de 800 à 1200 euros. La hausse des loyers est un véritable enjeu de crispation pour les grandes métropoles européennes. La question des stratégies à adopter est l’objet de nombreuses discussions gouvernementales. C’est précisément ce qui explique l’engouement qu’a suscité l’annonce, dès février 2020, de la nouvelle mesure berlinoise. Il s’agit en effet d’un cas d’étude particulier puisque la mairie a ressorti du placard une politique pourtant tombée en désuétude : le gel des loyers. Au moment de son annonce, tous les regards étaient donc tournés vers cette mesure, aussi audacieuse qu’éphémère. À peine a-t-elle été promulguée qu’elle a été immédiatement soupçonnée d’inconstitutionnalité. Du haut de ses treize mois d’application, elle a pourtant eu des effets non négligeables sur le marché locatif berlinois, et c’est ce que les économistes Anja Hahn, Konstantin Kholodilin, Sofie Waltl et Marco Fongoni se sont appliqués à montrer dans un article récent et pionnier sur le sujet.
À propos
Dialogues économiques est une revue numérique de diffusion des connaissances éditée par Aix-Marseille School of Economics (AMU, CNRS, EHESS, Centrale Méditerranée) Passerelle entre recherche académique et société, Dialogues économiques donne les clefs du raisonnement économique à tous les citoyens. Des articles sont publiés tous les quinze jours.
Folie des loyers
Si les loyers sont plus abordables qu’à Paris ou à Londres, l’état du marché locatif berlinois s’est toutefois dégradé cette dernière décennie. Le problème est de taille dans une capitale où 80 % de la population est locataire. En outre, le coût du logement occupe une part toujours plus importante dans les dépenses des ménages, allant parfois jusqu’à 50 %.
La pression démographique, la gentrification et le manque de logements vacants ont conduit plus de 25 000 Berlinois à manifester, début avril 2019, pour lutter contre la spéculation immobilière et cette « folie des loyers ». En parallèle, une pétition réunissant plus de 77 000 signatures a circulé pour dénoncer le monopole de grands groupes immobiliers qui possèdent plus de 3 000 logements.
Article initialement paru dans la revue Dialogues Économiques, le 31 janvier 2024.
Référence : Hahn A. M., Kholodilin K. A., Waltl S.R., Fongoni M., « Forward to the Past: Short-Term Effects of the Rent Freeze in Berlin » Management Science.
Photo d'entête par Jonas Tebbe sur Unsplash.
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